Найти жилье в долгосрочную аренду в Испании может быть непросто, особенно если вы недавно приехали в страну и у вас еще нет:

Испанского трудового договора
Испанских расчетных листков (payslips)
Местной налоговой декларации
Испанского поручителя
Длительной кредитной истории
Вида на жительство (residence card)

Иностранные арендаторы имеют законное право арендовать жилье в Испании, но домовладельцы могут потребовать веские финансовые доказательства перед тем, как одобрить вашу заявку.

Самый важный шаг — понять, какой тип договора вы подписываете.

Обычная аренда жилья, сезонная аренда, аренда комнаты и туристическая аренда не предоставляют одинаковых прав.

В этом руководстве объясняется:

Какие документы обычно запрашивают арендодатели
Как арендовать жилье без испанской зарплаты
Депозиты и дополнительные гарантии
Комиссии агентств недвижимости
Срок действия договора
Повышение арендной платы
Сезонные и краткосрочные контракты
Регистрация в Padrón (постоянная регистрация)
Коммунальные услуги и опись имущества
Распространенные мошеннические схемы
Что нужно проверить перед переводом денег

Важно: Законодательство Испании об аренде включает национальные правила, региональные жилищные правила и местные процедуры. Всегда внимательно изучайте договор и правила, действующие в автономном сообществе, где находится объект недвижимости.

Аренда в Испании вкратце #

Тема	Общее правило для обычной аренды жилья
Разрешено иностранным арендаторам	Да
Требуется ли NIE по закону для просмотра объекта	Нет
Рекомендуется письменный договор	Да
Законный депозит	Одна месячная плата за аренду
Дополнительная гарантия	Обычно обсуждается, с юридическими ограничениями в контрактах на защищаемое жилье
Комиссия агентства за управление	Обычно оплачивается арендодателем при долгосрочных договорах проживания
Минимальная защита арендатора	Обычно до 5 лет, если арендодатель — физическое лицо
Если арендодатель — компания	Обычно до 7 лет
Срок, после которого арендатор может съехать	Через 6 месяцев, уведомив минимум за 30 дней
Ежегодное повышение аренды	Только если это предусмотрено договором и в пределах законного индекса или лимита
Padrón (прописка)	Обычно возможна по адресу вашего фактического проживания
Туристическая и сезонная аренда	Другой правовой режим

Основным национальным законом является Закон о городской аренде, известный как Ley de Arrendamientos Urbanos или LAU.

1. Может ли иностранец арендовать жилье в Испании? #

Да.

Арендодатель может сдать жилье:

Гражданам Испании
Гражданам ЕС
Резидентам стран, не входящих в ЕС
Студентам
Удаленным работникам
Лицам, ожидающим получения документов на вид на жительство
Иностранцам, которые недавно прибыли в страну

Не существует общего правила, согласно которому только резиденты Испании могут подписывать договор аренды.

Однако арендодатель может запросить документы, подтверждающие:

Личность
Иммиграционный статус
Доходы
Сбережения
Трудоустройство
Способность оплачивать аренду
Предыдущий опыт аренды

Арендодатель имеет право выбирать между кандидатами, но дискриминация на основе защищенных личных характеристик может быть незаконной.

2. Нужен ли вам NIE для аренды? #

Не всегда.

NIE полезен и часто запрашивается, но иностранный арендатор может подписать договор, используя только паспорт.

На практике наличие NIE упрощает ряд последующих задач:

Открытие счета в испанском банке
Подключение коммунальных услуг
Регистрация налогов
Трудоустройство
Прохождение процедур оформления вида на жительство
Решение вопросов со страхованием
Регистрация некоторых сервисов

Арендодатель или агентство могут предпочесть кандидата, у которого уже есть NIE, но сам NIE не является подтверждением дохода или права на проживание.

Не путайте:

Passport (Паспорт)
NIE (Идентификационный номер иностранца)
TIE (Карточка иностранца)
Visa (Виза)
Padrón (Прописка/регистрация в муниципалитете)

У каждого документа своя цель.

3. Документы, которые обычно запрашивают арендодатели #

Арендодатель или агентство могут запросить:

Паспорт или удостоверение личности
NIE или TIE
Трудовой договор
Последние расчетные листки (payslips)
Испанскую налоговую декларацию
Выписки из банковского счета
Подтверждение наличия сбережений
Справку с места работы
Контракты с клиентами
Пенсионные выписки
Подтверждение о зачислении в университет
Рекомендацию от предыдущего арендодателя
Данные поручителя
Документы о страховании частной аренды

Не каждый запрос является обязательным по закону.

Некоторые документы запрашиваются только потому, что владелец хочет снизить свои финансовые риски.

Типовой пакет документов для наемного работника #

Наемный работник может предоставить:

Паспорт или TIE
Трудовой договор
Три последних расчетных листка
Выписку из банковского счета
Подтверждение от работодателя
Выписку из системы социального страхования Испании (если применимо)

Бессрочный контракт (contrato indefinido) часто делает заявку более весомой, но временные работники также могут арендовать жилье.

Типовой пакет документов для удаленного работника #

Удаленный работник может предоставить:

Паспорт
Визу или разрешение на проживание
Иностранный трудовой договор
Письмо от работодателя, подтверждающее возможность удаленной работы
Последние расчетные листки
Выписки из банковского счета
Налоговые декларации
Подтверждение того, что выплата зарплаты продолжится после переезда

Переводите ключевые документы, если владельцу трудно их понять.

Официальный присяжный перевод не всегда необходим при переговорах о частной аренде, но четкое резюме на испанском языке может помочь.

Типовой пакет документов для фрилансера #

Фрилансер может предоставить:

Контракты с клиентами
Последние счета-фактуры (инвойсы)
Выписки из банковского счета
Налоговые декларации
Регистрацию бизнеса
Записи из системы социального страхования
Сбережения
Письмо от бухгалтера
Доказательства регулярного ежемесячного дохода

Фрилансерам часто необходимо предоставить более длительную историю доходов, чем наемным работникам.

Типовой пакет документов для пенсионера #

Заявитель-пенсионер может предоставить:

Пенсионное удостоверение / справку о назначении пенсии
Выписки из банковского счета
Сбережения
Налоговые декларации
Визу резидента
Частную медицинскую страховку
Подтверждение регулярного инвестиционного или арендного дохода

4. Аренда без испанских расчетных листков #

У новых жителей часто нет испанских расчетных листков (nóminas).

Возможные альтернативы включают:

Иностранные расчетные листки
Иностранный трудовой договор
Более крупный остаток на сберегательном счете
Оплата за несколько месяцев вперед
Испанский или иностранный поручитель
Банковская гарантия
Страхование от неуплаты аренды
Гарантия от работодателя
Подтверждение регулярного пенсионного или инвестиционного дохода

Арендодатель не обязан принимать любую из предложенных альтернатив.

Однако избегайте согласия на чрезмерные или неясные требования, не проверив контракт.

Предоплата за аренду #

Арендодатель может попросить иностранного арендатора внести оплату за несколько месяцев вперед.

Это может произойти, если у арендатора:

Нет истории трудоустройства в Испании
Нет поручителя
Нестабильный доход
Временный трудовой договор
Доход из другой страны

Перед оплатой:

Проверьте право собственности.
Подпишите окончательный контракт.
Убедитесь, что сумма и период аренды четко прописаны.
Совершайте платеж через отслеживаемый банковский перевод.
Запросите квитанцию.
Уточните, является ли авансовый платеж арендной платой или гарантией (залогом).
Проверьте, как эти средства будут учтены в случае досрочного расторжения контракта.

Никогда не отправляйте крупную предоплату только для того, чтобы «забронировать» недвижимость, без надлежащей проверки.

5. Залог (Legal deposit) #

Для обычного договора аренды жилого помещения обязательный юридический залог обычно составляет:

Одну месячную арендную плату

Этот залог называется:

Fianza

Это правило изложено в статье 36 Закона о городской аренде.

Для договоров аренды, используемых в целях, отличных от постоянного проживания, залог обычно составляет два месяца.

Для чего предназначен залог? #

Залог может быть использован для покрытия следующих расходов:

Невыплаченная арендная плата
Ущерб, выходящий за рамки нормального использования
Отсутствующая мебель
Неоплаченные счета за коммунальные услуги
Нарушение договорных обязательств

Как правило, залог не должен использоваться для взыскания с арендатора платы за:

Естественное старение объекта
Обычный износ
Старую краску
Существующие дефекты
Ремонт, который является обязанностью арендодателя

Арендатору следует задокументировать состояние недвижимости в начале и в конце срока аренды.

Где хранится залог? #

Во многих автономных сообществах арендодатель обязан внести юридический залог (fianza) в соответствующий региональный орган жилищного управления.

Точная система различается в зависимости от региона.

Примеры региональных систем залога включают:

Мадрид
Каталонию
Валенсию
Андалусию
Галисию
Страну Басков
Балеарские острова
Канарские острова

Попросите арендодателя подтвердить, что залог будет зарегистрирован в установленном порядке.

Невыполнение арендодателем регистрации залога обычно не лишает арендатора его прав по договору, но может создать налоговые или административные проблемы.

6. Дополнительные гарантии #

Арендодатель может потребовать гарантии в дополнение к установленному законом депозиту.

К ним могут относиться:

Дополнительный денежный депозит
Банковская гарантия
Личный поручитель
Страхование от неуплаты аренды
Авансовая плата за аренду
Гарантия от работодателя

Для стандартного договора аренды жилья для постоянного проживания с защищенным сроком действия до пяти или семи лет размер дополнительных денежных гарантий, как правило, ограничен законом об аренде (LAU).

Арендодателю не следует просто переименовывать крупный дополнительный депозит в другой вид сбора, чтобы обойти установленные законом ограничения.

Требуйте письменного обоснования любой запрашиваемой суммы.

Типичный платеж перед заселением #

Обычный первоначальный платеж может включать:

Аренду за первый месяц
Залог (законный депозит) в размере одного месяца
Согласованную дополнительную гарантию

Точная общая сумма зависит от условий договора.

Вопросы комиссионных агентств за поиск обычного жилья для постоянного проживания обсуждаются ниже отдельно.

7. Кто платит агентству недвижимости? #

При обычной аренде жилья для постоянного проживания расходы на управление недвижимостью и оформление договора, как правило, несет арендодатель.

Это правило было введено испанским законодательством о жилье и остается частью национальной нормативной базы в сфере аренды.

Арендатору следует проявлять осторожность, если агентство требует оплаты следующих позиций:

Комиссия агентства в размере месячной арендной платы
Сбор за подготовку договора
Сбор за обслуживание клиентов
Сбор за изучение документов (study fee)
Обязательная услуга персонального шопера (personal shopper)
Незапрошенная страховка
Обязательная подписка
Административный сбор

Изменение названия сбора не делает его автоматически законным.

В 2026 году потребительский надзор Испании наложил крупную санкцию за недобросовестную практику аренды, включая комиссии и услуги, навязанные арендаторам. См. отчет Министерства о штрафе за злоупотребления в отношении арендаторов.

В каких случаях арендатор все же может платить комиссию? #

Правило может меняться, если услуга действительно запрашивается арендатором и отделена от услуги арендодателя по управлению недвижимостью.

Примеры могут включать:

Агент по релокации, нанятый арендатором
Юрист, проверяющий договор
Индивидуальный поиск недвижимости
Услуги перевода

Услуга должна быть:

Четко разъяснена
Запрошена добровольно
Иметь отдельную цену
Не являться завуалированным условием для получения аренды

8. Срок действия договора #

Для обычной аренды жилья для постоянного проживания стороны могут согласовать первоначальный срок действия договора.

Тем не менее, арендатор обычно получает обязательную защиту от продления срока аренды на период до:

Пяти лет, если арендодателем является физическое лицо
Семи лет, если арендодателем является юридическое лицо или компания

Это не означает, что каждый договор должен быть составлен как пятилетний или семилетний договор.

Договор аренды жилья сроком на один год может обычно продлеваться ежегодно до достижения защищенного минимального периода, если только арендатор не решит не продолжать аренду или не вступит в силу другое законное исключение.

Что происходит через пять или семь лет? #

По истечении защищенного периода договор может продолжаться путем дальнейших продлений, если ни одна из сторон не направит уведомление в установленный законом срок.

Правила уведомления могут зависеть от:

Даты заключения договора
Типа арендодателя
Действий арендатора
Формулировок в договоре
Текущего законодательства

Внимательно прочитайте раздел о расторжении договора.

9. Может ли арендодатель досрочно вернуть имущество? #

Частный арендодатель иногда может вернуть имущество для личного использования или использования квалифицированными членами семьи.

Как правило, это требует:

Наличия законного основания
Соблюдения LAU (Закона о аренде жилья)
Надлежащего уведомления
Наличия соответствующего пункта в договоре или соблюдения юридических условий
Фактического проживания после возврата имущества

Владелец не должен использовать эту причину как ложный предлог для выселения арендатора с целью последующей сдачи имущества по более высокой цене.

Арендатору, столкнувшемуся с подозрительным требованием о возврате имущества, следует обратиться за юридической консультацией.

10. Может ли арендатор съехать раньше срока? #

Как правило, арендатор может съехать не ранее чем через шесть месяцев, при условии уведомления не менее чем за 30 дней.

Контракт может предусматривать компенсацию в размере пропорциональной части месячной арендной платы за каждый оставшийся месяц срока действия договора.

Юридическое правило разъяснено в сводном Законе о городской аренде.

Пример:

По контракту осталось 18 месяцев
Пункт о компенсации действителен
Компенсация может рассчитываться пропорционально

Если в контракте нет пункта о компенсации, арендодатель не может самовольно придумать его позже.

Всегда направляйте уведомление в форме, которую можно доказать, например:

Burofax
Подписанная квитанция о доставке
Заказное письмо
Электронная почта, указанная в контракте как допустимая
Другой отслеживаемый метод

11. Повышение арендной платы #

Арендодатель не может повышать арендную плату по своему усмотрению в любое время.

Ежегодное повышение обычно требует:

Наличия пункта в договоре, разрешающего обновление цены
Соблюдения правильной даты годовщины договора
Письменного уведомления
Соблюдения установленного законом индекса или ограничения (кэпа)

Для многих договоров, подписанных после 26 мая 2023 года, применимым ориентиром является:

Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, или IRAV.

Официальный индекс публикуется Национальным институтом статистики Испании.

Годовой уровень IRAV на июнь 2026 года составил 2,44%, однако важным является тот показатель индекса, который будет действовать на момент обновления конкретного договора.

Не используйте один и тот же старый процент для всех договоров.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в течение года? #

Обычно нет, если речь не идет об обычном ежегодном обновлении.

Другие изменения могут быть возможны после:

Согласованных работ по улучшению объекта
Изменения условий договора
Заключения нового договора
Иного законного основания

Арендодатель не может просто отправить сообщение о том, что рыночные цены выросли, и потребовать немедленного повышения арендной платы.

12. Зоны с напряженным рынком жилья #

Некоторые части Испании могут быть объявлены:

Zonas de mercado residencial tensionado (Зоны с напряженным рынком жилья)

В этих зонах может применяться дополнительный контроль арендной платы.

Правила могут зависеть от:

Предыдущей арендной платы за тот же объект
Является ли арендодатель крупным владельцем недвижимости
Системы официальных справочных цен
Истории контрактов
Юридических исключений
Регионального решения (декларации)

Официальный инструмент для проверки цен доступен через Государственную справочную систему аренды.

Не предполагайте, что на весь город автоматически распространяется одно и то же правило.

Проверяйте:

Точный муниципалитет
Район или квартал
Даты объявления зоны напряженной
Действует ли еще данная мера
Категорию недвижимости и арендодателя

Информация в объявлениях об аренде #

В регулируемых зонах объявления должны соответствовать установленным законом лимитам арендной платы и обязанностям по предоставлению информации.

В январе 2026 года испанский орган по защите прав потребителей объявил о расследовании объявлений об аренде на крупных порталах на предмет возможного нарушения правил ценообразования в зонах с напряженным рынком.

Ознакомьтесь с официальным отчетом о расследовании объявлений об аренде.

Делайте скриншоты оригинального объявления перед подписанием договора.

13. Постоянное место жительства против сезонной аренды #

Это различие очень важно.

Постоянное место жительства #

Договор по постоянному месту жительства предназначен для постоянного или основного дома арендатора.

Как правило, такие договоры получают более сильную защиту в соответствии с LAU (Законом об аренде жилых помещений).

Показатели включают:

Жилье является вашим обычным местом жительства.
Отсутствуют реальные временные причины для проживания.
Договор предполагает долгосрочное проживание.
Вы переносите свой повседневный быт в это жилье.
Вы регистрируете там услуги и личную администрацию.

Сезонная аренда #

Сезонный договор заключается для удовлетворения временных потребностей.

Возможные реальные причины включают:

Временная работа
Учебный год в университете
Лечение
Временный проект
Краткосрочное профессиональное задание
Временный переезд

В сезонном договоре должна быть указана реальная временная причина.

Само по себе написание слова «сезонный» в заголовке не всегда делает договоренность сезонной, если жилье фактически является постоянным местом жительства арендатора.

14. Обсуждение изменений в сезонной аренде в 2026 году #

Правительство Испании объявило об ужесточении регулирования сезонной аренды и аренды комнат в 2026 году.

Объявленные меры включают такие предложения, как:

Требование четкого временного обоснования
Ограничение мошеннического использования сезонных контрактов
Более строгий контроль цен
Требования к наличию письменного договора
Регулирование аренды комнат
Штрафы за уклонение от соблюдения стандартных норм защиты жильцов

Однако политические заявления, законопроекты и принятые законы — это не одно и то же.

Прежде чем полагаться на любое новое правило сезонной аренды, проверьте, было ли оно:

Одобрено Парламентом
Опубликовано в BOE (Официальном государственном бюллетене)
Введено в действие
Изменено в ходе законодательного процесса

Объявленный правительством политический курс можно просмотреть в отчете Совета министров за июнь 2026 года.

Не считайте каждую объявленную меру уже вступившей в силу.

15. Регистрация краткосрочной аренды #

Испания ввела национальную систему регистрации и цифровой отчетности для многих видов краткосрочного жилья, предлагаемого через онлайн-платформы.

Эта система установлена Королевским указом 1312/2024.

Она может применяться к:

Туристической аренде
Определенным видам сезонной аренды
Аренде комнат
Другим видам краткосрочного жилья, продвигаемым онлайн

В случаях, когда применимы установленные законом условия, в объявлении может потребоваться действующий регистрационный номер.

Данная регистрация не является автоматическим доказательством того, что:

Объект недвижимости имеет законную туристическую лицензию
Контракт подходит для долгосрочного проживания
Регистрация в Padrón (постоянном реестре жителей) будет принята
Собственник соблюдает все региональные правила

Регулирование краткосрочной аренды также зависит от законодательства автономных сообществ и муниципалитетов.

16. Аренда комнаты #

Аренда комнаты может обойтись дешевле, но права и обязанности в этом случае могут быть менее четко определены.

Перед арендой комнаты обязательно уточните:

Кто является собственником или законным арендатором недвижимости
Разрешена ли субаренда
Какими зонами вы можете пользоваться
Как распределяются коммунальные платежи
Разрешено ли принимать гостей
Включена ли уборка в стоимость
Живет ли там владелец
Срок уведомления о расторжении договора
Депозит (залог)
Возможность регистрации в Padrón
Инвентарная опись имущества
Правила проживания в доме

Если комнату предлагает основной арендатор, попросите показать:

Его договор аренды
Письменное разрешение на субаренду
Контактную информацию владельца (если это уместно)

Человек не может по закону предоставлять права, которыми он сам не обладает.

17. Регистрация в padrón (прописка) #

Padrón фиксирует ваше фактическое место проживания.

Арендатор обычно подает заявление через местную ратушу (ayuntamiento).

Возможные документы включают:

Паспорт или TIE
Договор аренды
Разрешение от владельца
Разрешение от основного арендатора
Документы на недвижимость
Счет за коммунальные услуги
Муниципальная форма

Арендодатель может заявить, что регистрация в padrón «не разрешена».

Это может быть тревожным сигналом того, что:

Аренда является неформальной
Договор не отражает реальное использование объекта
Лицо, арендующее недвижимость, не имеет на это полномочий
Арендодатель уклоняется от юридических или налоговых обязательств
Объект лицензирован только для другого использования

Padrón не дает права на иммиграционный вид на жительство, но он важен для многих административных процедур.

18. Что должно быть включено в договор? #

Четкий договор должен включать:

Полные имена арендодателя и арендатора
Идентификационные номера
Полный адрес объекта недвижимости
Описание объекта недвижимости
Цель договора
Дата начала действия
Срок действия
Ежемесячная арендная плата
Способ оплаты
Депозит (залог)
Дополнительные гарантии
Коммунальные услуги
Общие расходы на содержание жилья (Community costs)
Обязательства по ремонту
Опись имущества
Мебель
Сроки уведомления
Пункт об изменении арендной платы
Пункт о досрочном расторжении
Контактные данные
Подписи

Избегайте пустых мест или нечетких исправлений, внесенных от руки.

Каждая сторона должна получить подписанную копию.

19. Инвентаризация и состояние имущества #

Составьте подробную опись имущества перед въездом.

Она должна включать:

Мебель
Бытовую технику
Ключи
Стены
Полы
Окна
Ванные комнаты
Кухню
Отопление
Кондиционирование
Интернет-оборудование
Счетчики
Существующие повреждения

Сделайте фотографии и видеозаписи с указанием даты.

Отправьте отчет арендодателю вскоре после получения ключей.

Эти доказательства помогут защитить ваши интересы при возврате залога.

20. Кто оплачивает ремонт? #

Арендодатель, как правило, несет ответственность за ремонт, необходимый для поддержания жилья в состоянии, пригодном для нормального проживания, за исключением случаев, когда повреждения были вызваны действиями арендатора.

Арендатор обычно несет ответственность за:

Мелкий ремонт, вызванный обычным износом
Повреждения, нанесенные арендатором
Повреждения, нанесенные гостями
Ненадлежащее использование бытовой техники
Договорное мелкое техническое обслуживание в рамках установленных законом норм

Арендодатель должен обычно решать серьезные проблемы, такие как:

Конструктивные дефекты
Крупные поломки сантехники
Электробезопасность
Серьезная сырость, вызванная состоянием здания
Замена бойлера, если она не вызвана ненадлежащим использованием
Ремонт, необходимый для обеспечения базовых условий проживания

Сообщайте о проблемах в письменной форме и сохраняйте доказательства.

21. Коммунальные услуги и прочие расходы #

В договоре должно быть разъяснено, кто оплачивает:

Электричество
Воду
Газ
Интернет
Коммунальные сборы (общедомовые нужды)
Налог на

22. Изменение договоров на коммунальные услуги #

Арендатор может иметь возможность:

Сменить владельца счета
Настроить прямое дебетование (автоплатеж)
Сменить поставщика услуг
Обновить контактные данные

Перед внесением изменений зафиксируйте показания счетчиков.

Не принимайте на себя ответственность за задолженности, возникшие до начала действия вашего договора.

Запрашивайте подтверждение того, что предыдущие счета были оплачены.

23. Как проверить владельца #

Перед переводом денег убедитесь, что лицо, предлагающее недвижимость, имеет право ее сдавать в аренду.

Возможные способы проверки включают:

Запросить удостоверение личности.
Сверить имя с данными в договоре.
Запросить свежую выписку из Земельного реестра (Land Registry).
Запросить документы об уплате налога на недвижимость или коммунальных платежей.
Подтвердить полномочия агентства.
Посетить объект лично или посредством надежной видеосвязи.
Проверить наличие ключей и доступа.
Тщательно проверить адрес.

Информационная справка из Земельного реестра называется:

Nota simple

Она может помочь подтвердить право собственности и зарегистрированные данные об объекте.

Запросить ее можно через официальный сервис испанских регистраторов (Spanish Land Registrars service).

Само по себе наличие права собственности не гарантирует, что любое предлагаемое использование недвижимости в аренду является законным, но это важная проверка.

24. Распространенные схемы мошенничества при аренде #

Владелец находится за границей #

Мошенник утверждает, что живет за границей и не может лично показать недвижимость.

Он требует перевести деньги до передачи ключей.

Не платите.

Цена значительно ниже рыночной #

К необычно дешевому жилью в Мадриде, Барселоне, Малаге или другом востребованном городе следует относиться с осторожностью.

Поддельный сайт агентства #

Сайт копирует название, логотип или объявления реального агентства.

Проверяйте официальный домен и регистрацию компании.

Украденные фотографии #

Изображения скопированы из другого объявления.

Используйте поиск по картинкам и сверяйте адреса.

Оплата через необычные каналы #

Будьте осторожны с:

Криптовалютой
Подарочными картами
Сервисами денежных переводов
Иностранными личными счетами
Наличными без чека
Переводами на имя другого человека

Поддельный сбор за бронирование #

Мошенник требует оплату просто за возможность осмотра жилья.

Давление с целью заставить принять решение немедленно #

Использование тактики психологического давления направлено на то, чтобы вы не успели проверить документы.

Поддельный паспорт арендодателя #

Копия паспорта не является доказательством права собственности на недвижимость.

Несуществующая недвижимость #

Подтвердите адрес и само здание.

Незаконная субаренда #

Человек, предлагающий жилье, может оказаться просто арендатором, не имеющим права сдавать его в субаренду.

25. Как безопасно производить оплату #

Используйте банковский перевод, по которому можно отследить платеж.

В назначении платежа должно быть указано его назначение.

Пример:

Deposit and first month’s rent for [FULL ADDRESS]

(Залог и арендная плата за первый месяц за [ПОЛНЫЙ АДРЕС])

Не производите оплату до того, как вы:

Посмотрите объект недвижимости
Проверите владельца или агентство
Прочитаете полный текст договора
Подтвердите общую сумму
Получите инструкции по оплате в письменном виде
Убедитесь, что владелец банковского счета — это то же лицо (или организация), с которым вы заключаете договор

Сохраняйте:

Квитанцию о переводе
Договор
Счет или чек об оплате
Объявление
Переписку
Данные, удостоверяющие личность владельца
Информацию об агентстве

26. Договоры о бронировании #

Платеж за бронирование может снять объект с рынка на время подготовки договора аренды сторонами.

В документе о бронировании должно быть указано:

Адрес объекта
Стороны
Сумма
Цель платежа
Срок подписания договора
Условия возврата
Последствия в случае отказа арендодателя
Последствия в случае отказа арендатору
Становится ли платеж частью залога (депозита) или арендной платы

Не платите невозвратный сбор за бронирование, не понимая условий.

27. Страхование от неуплаты аренды #

Некоторые арендодатели используют страхование, покрывающее неуплату арендной платы.

Страховщик может проверить:

Доходы
Стабильность трудоустройства
Кредитную историю
Соотношение арендной платы и дохода
Документы, подтверждающие место проживания

Страховщик может отказать кандидату, даже если арендодатель готов сдать жилье.

Арендатор не должен автоматически быть обязан покупать ненужную страховку или оплачивать расходы, которые относятся к арендодателю.

Спросите:

Кто застрахован
Кто платит
Что покрывает страховой полис
Является ли это обязательным
Какие персональные данные собираются

28. Конфиденциальность и личные документы #

Агентства могут запрашивать конфиденциальные документы.

Перед их отправкой:

Подтвердите личность получателя.
Удалите информацию о ненужных банковских операциях.
Добавьте водяной знак.
Используйте защищенную электронную почту или портал для загрузки файлов.
Не отправляйте пароли.
Не отправляйте полные номера карт.
Уточните, как будут храниться документы.
Уточните, когда они будут удалены.

Пример водяного знака:

Только для подачи заявки на аренду по адресу [ADDRESS]

Не отправляйте полный пакет ваших личных и банковских данных непроверенному лицу в мессенджерах.

29. Что нужно сделать перед подписанием #

Посетить объект недвижимости.
Проверить владельца.
Подтвердить тип договора.
Проверить срок аренды.
Проверить ежемесячную арендную плату.
Проверить сумму залога (депозита).
Проверить все дополнительные гарантии.
Уточнить, кто оплачивает услуги агентства.
Уточнить стоимость коммунальных услуг и взносов сообщества (comunidad).
Спросить, возможна ли регистрация в padrón.
Прочитать пункт об индексации арендной платы.
Прочитать пункт о досрочном расторжении договора.
Проверить опись имущества (инвентарную ведомость).
Сделать фотографии.
Снять показания счетчиков.
Подтвердить реквизиты для оплаты.
Получить подписанную копию договора.

30. Что делать после переезда #

Зарегистрировать коммунальные услуги.
Сохранить опись имущества.
Отправить фотографии имеющихся повреждений.
Зарегистрироваться в падроне (padrón), где это необходимо.
Сохранять квитанции об оплате аренды.
Заявлять о необходимости ремонта в письменном виде.
Сохранять переписку с арендодателем.
Отслеживать дату годовщины контракта.
Проверять любое ежегодное повышение арендной платы.
Сохранять доказательства внесения залога.

31. Что делать при выезде #

Подать уведомление в установленной форме.
Оплатить последнюю аренду и счета.
Организовать инспекцию (осмотр).
Сфотографировать каждую комнату.
Зафиксировать показания счетчиков.
Вернуть все ключи.
Запросить подписанный документ о возврате ключей.
Предоставить банковские реквизиты для возврата депозита.
Сохранить подтверждение вашего нового адреса.
Запросить возврат остатка депозита в письменной форме.

Не оставляйте ключи в недвижимости без предоставления доказательств их возврата.

32. Возврат депозита #

Арендодатель должен вернуть депозит после проверки следующих пунктов:

Состояние имущества
Остаток задолженности по арендной плате
Коммунальные услуги
Инвентарь (имущество)
Ключи

Если арендодатель удерживает часть депозита, запросите:

Письменное объяснение
Фотографии
Счета-фактуры
Сметы на ремонт
Расчеты по коммунальным услугам

Естественный износ не должен рассматриваться как повреждение.

Если депозит удерживается несправедливо, возможные шаги включают:

Письменное требование
Бурофакс (Burofax)
Жалоба в органы защиты прав потребителей
Медиация
Исковое заявление
Обращение к юристу или в организацию защиты прав арендаторов

33. Где получить помощь #

Возможные источники помощи включают:

Муниципальное жилищное управление
Региональное жилищное управление
Бюро по защите прав потребителей
Oficina Municipal de Información al Consumidor
Ассоциация арендаторов
Юрист
Служба бесплатной юридической помощи
Полиция (в случае мошенничества)
Суд (для разрешения контрактных споров)

При возникновении проблем с потребителями используйте официальную информацию с сайта Министерства по делам потребителей.

В случае срочного мошенничества сохраните все доказательства перед подачей заявления.

Распространенные ошибки #

Подписание сезонного контракта для постоянного проживания #

Название контракта должно соответствовать фактическому использованию жилья.

Оплата до проверки права собственности #

Копии паспорта недостаточно.

Автоматическая оплата агентского вознаграждения #

При аренде жилья для постоянного проживания расходы на управление недвижимостью и оформление контракта обычно несет арендодатель.

Смешивание страхового депозита со всеми запрашиваемыми платежами #

Выясняйте назначение каждой суммы.

Игнорирование проверки дополнительного залога #

Выплата крупных денежных залогов может быть ограничена законом.

Принятие устных договоренностей #

Всегда используйте письменное соглашение.

Отказ от составления описи имущества #

Без доказательств разрешать споры по депозиту будет гораздо сложнее.

Вера в то, что прописка (padrón) невозможна для иностранцев #

Муниципальная регистрация фиксирует место вашего фактического проживания.

Использование устаревшего индекса арендной платы #

Проверяйте официальный индекс, чтобы узнать месяц последнего обновления.

Восприятие правительственных предложений как действующего закона #

Подтверждайте публикацию в официальном бюлетене (BOE).

Отправка полных финансовых документов неизвестному рекламодателю #

Сначала проверьте личность человека.

Заключительный совет #

Самая безопасная заявка на аренду — это не всегда та, где предлагается самый большой аванс.

Это заявка, в которой:

Владелец проверен.
Тип договора соответствует реальному использованию жилья.
Каждый платеж четко прописан.
Депозит соответствует закону.
Комиссия агентства разъяснена.
Состояние недвижимости задокументировано.
Вопросы прописки (Padrón) и коммунальных услуг обсуждены до подписания.
Платежи отслеживаемы.
Обе стороны получают подписанный экземпляр договора.

Для большинства экспатов, ищущих жилье на постоянной основе, обычный договор по месту жительства (habitual-residence contract) обеспечивает более сильную защиту, чем сезонная или туристическая аренда.

Не соглашайтесь на менее выгодный контракт только потому, что агентство утверждает, будто иностранцы не могут заключить обычный договор аренды.

Правильный тип договора зависит от того, как именно будет использоваться недвижимость, а не только от гражданства арендатора.