Encontrar un alquiler de larga duración en España puede resultar difícil, especialmente si acabas de llegar al país y aún no dispones de:

Un contrato de trabajo español
Nóminas españolas
Una declaración de la renta local
Un avalista español
Un historial crediticio amplio
Un permiso de residencia

Los inquilinos extranjeros pueden alquilar viviendas en España legalmente, pero los propietarios pueden solicitar pruebas financieras sólidas antes de aceptar una solicitud.

El paso más importante es entender qué tipo de contrato vas a firmar.

Un alquiler de vivienda habitual, un alquiler de temporada, el alquiler de una habitación y un alquiler turístico no otorgan los mismos derechos.

Esta guía explica:

Documentos que suelen solicitar los propietarios
Cómo alquilar sin un salario español
Depósitos y garantías adicionales
Comisiones de las agencias inmobiliarias
Duración del contrato
Incrementos del alquiler
Contratos de temporada y de corta duración
El empadronamiento
Suministros e inventarios
Estafas comunes
Qué comprobar antes de transferir dinero

Importante: La legislación sobre alquileres en España incluye normas nacionales, normativas de vivienda regionales y procedimientos locales. Revisa siempre el contrato y las normas aplicables en la comunidad autónoma donde se encuentre la propiedad.

Resumen de cómo alquilar en España #

Tema	Regla general para un alquiler de vivienda habitual
Inquilino extranjero permitido	Sí
NIE requerido por ley para ver una propiedad	No
Contrato por escrito recomendado	Sí
Fianza legal	Un mes de alquiler
Garantía adicional	Normalmente negociable, con límites legales en contratos de vivienda protegida
Comisiones de gestión de la agencia	Normalmente las paga el propietario en contratos de vivienda habitual
Protección mínima del inquilino	Normalmente hasta 5 años cuando el propietario es una persona física
Si el propietario es una empresa	Normalmente hasta 7 años
El inquilino puede irse normalmente	Después de 6 meses, con un preaviso de al menos 30 días
Incremento anual del alquiler	Solo si lo permite el contrato y dentro del índice o límite legal
Padrón	Generalmente posible en la dirección donde resides realmente
Alquileres turísticos y de temporada	Régimen legal diferente

La principal ley nacional es la Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU.

1. ¿Puede un extranjero alquilar una vivienda en España? #

Sí.

Un arrendador puede alquilar a:

Ciudadanos españoles
Ciudadanos de la UE
Residentes no pertenecientes a la UE
Estudiantes
Trabajadores remotos
Personas a la espera de documentos de residencia
Extranjeros recién llegados

No existe ninguna norma general que establezca que solo los residentes en España puedan firmar un contrato de alquiler.

Sin embargo, el arrendador puede solicitar documentos que acrediten:

Identidad
Situación de inmigración
Ingresos
Ahorros
Empleo
Capacidad para pagar el alquiler
Historial de alquileres anteriores

El arrendador puede elegir entre los solicitantes, pero la discriminación basada en características personales protegidas puede ser ilegal.

2. ¿Necesitas un NIE para alquilar? #

No siempre.

Un NIE es útil y se solicita con frecuencia, pero un inquilino extranjero puede ser capaz de firmar un contrato utilizando su pasaporte.

En la práctica, un NIE facilita diversas tareas posteriores:

Abrir una cuenta bancaria española
Dar de alta los suministros (luz, agua, etc.)
Realizar trámites fiscales
Empezar a trabajar
Completar trámites de residencia
Gestionar seguros
Registrar ciertos servicios

Un propietario o una agencia pueden preferir a un solicitante que ya tenga un NIE, pero el NIE en sí mismo no demuestra ingresos ni derechos de residencia.

No confundas:

Pasaporte
NIE
TIE
Visado
Padrón

Cada documento tiene una finalidad distinta.

3. Documentos que suelen solicitar los propietarios #

Un propietario o una agencia pueden solicitar:

Pasaporte o DNI
NIE o TIE
Contrato de trabajo
Nóminas recientes
Declaración de la renta en España
Extractos bancarios
Justificante de ahorros
Carta del empleador
Contratos con clientes
Certificados de pensiones
Admisión universitaria
Referencia del propietario anterior
Información del avalista
Documentos del seguro de alquiler privado

No todos los requerimientos son legalmente obligatorios.

Algunos documentos se solicitan únicamente porque el propietario desea reducir el riesgo financiero.

Pack común para un empleado #

Un empleado puede aportar:

Pasaporte o TIE
Contrato de trabajo
Tres nóminas recientes
Extracto bancario
Confirmación del empleador
Vida laboral de la Seguridad Social española, cuando esté disponible

Un contrato indefinido suele dar más fuerza a la solicitud, pero los empleados temporales también pueden alquilar.

Pack común para un trabajador remoto #

Un trabajador remoto puede aportar:

Pasaporte
Visado o aprobación de residencia
Contrato de trabajo extranjero
Carta del empleador autorizando el teletrabajo
Nóminas recientes
Extractos bancarios
Declaraciones de la renta
Justificante de que el salario continuará tras la mudanza

Traduzca los documentos clave cuando resulten difíciles de entender para el propietario.

No siempre es necesaria una traducción jurada formal para las negociaciones de alquiler privado, pero un resumen claro en español puede ayudar.

Pack común para un autónomo #

Un autónomo puede aportar:

Contratos con clientes
Facturas recientes
Extractos bancarios
Declaraciones de la renta
Registro de actividad económica (alta de autónomo)
Registros de la Seguridad Social
Ahorros
Carta del contable
Evidencia de ingresos mensuales recurrentes

Los autónomos suelen tener que aportar un historial de ingresos más largo que los empleados.

Pack común para un jubilado #

Un solicitante jubilado puede aportar:

Certificado de pensión
Extractos bancarios
Ahorros
Declaraciones de la renta
Visado de residencia
Seguro médico privado
Justificante de ingresos regulares por inversiones o alquileres

4. Alquilar sin nóminas españolas #

Los recién llegados a menudo no disponen de nóminas españolas.

Las posibles alternativas incluyen:

Nóminas extranjeras
Contrato de trabajo extranjero
Un saldo de ahorros más elevado
Pago de varios meses por adelantado
Avalista español o extranjero
Aval bancario
Seguro de impago de alquiler
Aval del empleador
Justificante de ingresos recurrentes por pensiones o inversiones

El propietario no tiene obligación de aceptar todas las alternativas.

No obstante, evite aceptar exigencias extremas o poco claras sin revisar el contrato.

Pago de alquiler por adelantado #

Un propietario puede solicitar a un inquilino extranjero que pague varios meses por adelantado.

Esto puede ocurrir cuando el inquilino:

No tiene historial laboral en España
No tiene avalista
Tiene ingresos irregulares
Tiene un contrato temporal
Tiene ingresos de otro país

Antes de pagar:

Verifique la titularidad de la propiedad.
Firme el contrato definitivo.
Asegúrese de que tanto el importe como el periodo de alquiler estén escritos claramente.
Realice el pago mediante transferencia bancaria rastreable.
Solicite un recibo.
Confirme si el pago por adelantado es alquiler o una fianza/garantía.
Compruebe cómo se tratará dicho importe si el contrato finaliza de forma anticipada.

Nunca envíe un pago anticipado elevado solo para "reservar" una propiedad sin la debida verificación.

5. La fianza legal #

Para un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, la fianza legal obligatoria es generalmente:

Un mes de alquiler

Esta fianza se denomina:

Fianza

La norma se establece en el Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para contratos destinados a un uso distinto de vivienda habitual, la fianza legal es generalmente de dos meses.

¿Para qué sirve la fianza? #

La fianza puede cubrir:

Alquileres impagados
Daños que excedan el uso normal
Mobiliario desaparecido
Facturas de suministros impagadas
Incumplimiento de las obligaciones contractuales

Normalmente, no debe utilizarse para cobrar al inquilino por:

Envejecimiento normal
Desgaste ordinario
Pintura vieja
Defectos existentes
Reparaciones que correspondan al propietario

El inquilino debe documentar el estado de la propiedad al inicio y al final del contrato.

¿Dónde se deposita la fianza? #

En muchas comunidades autónomas, el propietario debe depositar la fianza legal en el organismo regional de vivienda correspondiente.

El sistema exacto varía según la región.

Algunos ejemplos incluyen los sistemas de depósito regionales en:

Madrid
Cataluña
Valencia
Andalucía
Galicia
País Vasco
Islas Baleares
Islas Canarias

Pida al propietario la confirmación de que la fianza será registrada donde sea preceptivo.

El hecho de que el propietario no registre la fianza no suele anular los derechos contractuales del inquilino, pero puede generar problemas fiscales o administrativos.

6. Garantías adicionales #

El arrendador puede solicitar garantías adicionales a la fianza legal.

Estas pueden incluir:

Depósito en efectivo adicional
Aval bancario
Avalista personal
Seguro de impago de alquiler
Pago por adelantado de rentas
Aval del empleador

Para un contrato de alquiler de vivienda habitual estándar con la duración protegida de hasta cinco o siete años, las garantías adicionales en efectivo están generalmente limitadas por la LAU.

Un arrendador no debe simplemente renombrar un depósito extra elevado como otra tasa para evitar los límites legales.

Solicite que cada cantidad se explique por escrito.

Pago típico antes de la mudanza #

Un pago inicial normal podría incluir:

El primer mes de alquiler
Un mes de fianza legal
La garantía adicional acordada

El total exacto depende del contrato.

Los honorarios de agencia para viviendas habituales ordinarias se tratan por separado más adelante.

7. ¿Quién paga la agencia inmobiliaria? #

En un alquiler normal de vivienda habitual, los costes de gestión de la propiedad y de la formalización del contrato son, por lo general, responsabilidad del arrendador.

Esta norma se introdujo mediante la legislación de vivienda en España y sigue formando parte del marco nacional de alquileres.

El inquilino debe tener cuidado cuando una agencia solicita:

Un mes de honorarios de agencia
Gastos de gestión de contrato
Gastos de atención al cliente
Gastos de estudio
Servicio obligatorio de personal shopper
Seguros no solicitados
Suscripciones obligatorias
Gastos de administración

Cambiar el nombre del cargo no lo convierte automáticamente en algo legal.

En 2026, la autoridad de consumo de España impuso una sanción importante por prácticas de alquiler abusivas, incluyendo cargos y servicios impuestos a los inquilinos. Consulte el informe del Ministerio sobre la sanción por prácticas abusivas contra los inquilinos.

¿Cuándo podría tener que pagar una tarifa el inquilino? #

La norma puede variar cuando el servicio sea solicitado genuinamente por el inquilino y sea independiente del servicio de gestión de la propiedad del arrendador.

Los ejemplos podrían incluir:

Un agente de reubicación contratado por el inquilino
Un abogado que revise el contrato
Una búsqueda personalizada de propiedades
Servicios de traducción

El servicio debe ser:

Claramente explicado
Solicitado libremente
Con un precio independiente
No ser una condición encubierta para obtener el alquiler

8. Duración del contrato #

Para un alquiler de vivienda habitual normal, las partes pueden acordar una duración inicial.

Sin embargo, el inquilino normalmente recibe una protección de prórroga obligatoria de hasta:

Cinco años cuando el arrendador es una persona física
Siete años cuando el arrendador es una persona jurídica o empresa

Esto no significa que todos los contratos deban redactarse como contratos de cinco o siete años.

Un contrato de un año para vivienda habitual puede renovarse normalmente de forma anual hasta alcanzar el periodo mínimo protegido, a menos que el inquilino decida no continuar o se aplique otra excepción legal.

¿Qué ocurre después de cinco o siete años? #

Tras el periodo protegido, el contrato puede continuar mediante nuevas prórrogas, a menos que una de las partes notifique su intención dentro del plazo legal.

Las reglas de notificación pueden depender de:

La fecha del contrato
El tipo de arrendador
La acción del inquilino
La redacción del contrato
La legislación vigente

Lea detenidamente la sección de terminación.

9. ¿Puede el propietario recuperar la vivienda anticipadamente? #

Un propietario particular puede, en ocasiones, recuperar la vivienda para uso personal o para un familiar que cumpla los requisitos.

Esto requiere generalmente:

Una razón legalmente válida
El cumplimiento de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
El preaviso correcto
La cláusula contractual o las condiciones legales pertinentes
La ocupación efectiva tras la recuperación

El propietario no debe utilizar este motivo como un método fraudulento para desalojar a un inquilino y luego alquilar la vivienda a un precio más alto.

Un inquilino afectado por una solicitud de recuperación sospechosa debe buscar asesoramiento legal.

10. ¿Puede el inquilino marcharse antes de tiempo? #

Por lo general, el inquilino puede marcharse después de al menos seis meses, siempre que avise con un mínimo de 30 días de antelación.

El contrato puede incluir una indemnización equivalente a la parte proporcional de un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

La norma legal se explica en la Ley de Arrendamientos Urbanos consolidada.

Ejemplo:

Quedan 18 meses de contrato
La cláusula de indemnización es válida
La indemnización puede calcularse proporcionalmente

Si el contrato no contiene una cláusula de indemnización, el arrendador no puede inventarse una automáticamente más adelante.

Notifique siempre de una forma que pueda ser probada, como por ejemplo:

Burofax
Entrega firmada
Carta certificada
Correo electrónico aceptado en el contrato
Otro método rastreable

11. Incrementos del alquiler #

El arrendador no puede subir el alquiler cuando quiera.

Un incremento anual suele requerir:

Una cláusula que permita actualizaciones
La fecha de aniversario correcta
Notificación por escrito
Cumplimiento con el índice legal o el límite establecido

Para muchos contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la referencia aplicable es el:

Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda, o IRAV.

El índice oficial es publicado por el Instituto Nacional de Estadística.

La tasa anual del IRAV de junio de 2026 fue del 2,44%, pero la cifra relevante es el índice aplicable en el momento en que se actualice el contrato en cuestión.

No utilice un porcentaje antiguo para todos los contratos.

¿Puede el arrendador subir el alquiler durante el año? #

Normalmente no, como una actualización anual ordinaria.

Otros cambios pueden ser posibles tras:

Obras de mejora acordadas
Modificación del contrato
Nuevo contrato
Otro evento legalmente previsto

El arrendador no puede simplemente enviar un mensaje diciendo que los precios de mercado han subido y exigir de inmediato un alquiler más alto.

12. Zonas de mercado residencial tensionado #

Algunas partes de España pueden ser declaradas:

Zonas de mercado residencial tensionado

En estas zonas, pueden aplicarse controles de alquiler adicionales.

Las reglas pueden depender de:

El alquiler anterior de la misma vivienda
Si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles
El sistema de índice de precios de referencia oficial
El historial del contrato
Excepciones legales
La declaración autonómica

La herramienta de referencia oficial está disponible a través del Sistema de Referencia de Alquileres del Estado.

No asuma que una ciudad entera está sujeta automáticamente a la misma norma.

Compruebe:

El municipio exacto
El distrito o zona
Las fechas de la declaración
Si la medida sigue vigente
La categoría de la propiedad y del arrendador

Información en los anuncios de alquiler #

En las zonas reguladas, los anuncios pueden tener que respetar los límites legales de alquiler y los deberes de información.

En enero de 2026, la autoridad de consumo española anunció una investigación sobre los anuncios de alquiler en los principales portales por posibles incumplimientos de las normas de precios en zonas tensionadas.

Consulte el informe oficial sobre la investigación de los anuncios de alquiler.

Tome capturas de pantalla del anuncio original antes de firmar.

13. Vivienda habitual frente a alquiler de temporada #

Esta distinción es muy importante.

Vivienda habitual #

Un contrato de vivienda habitual es para la residencia permanente o principal del inquilino.

Suele recibir una protección más sólida bajo la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Los indicadores incluyen:

La vivienda es su residencia habitual.
No existe una razón temporal real.
El contrato permite una estancia a largo plazo.
Usted traslada su vida cotidiana a la propiedad.
Registra servicios y trámites personales allí.

Alquiler de temporada #

Un contrato de temporada es para una necesidad temporal.

Las posibles razones reales incluyen:

Trabajo temporal
Curso universitario
Tratamiento médico
Proyecto temporal
Asignación profesional limitada
Traslado temporal

Un contrato de temporada debe identificar la razón temporal real.

El simple hecho de escribir "temporada" en el título no convierte siempre el acuerdo en estacional si la vivienda es, en realidad, la residencia permanente del inquilino.

14. Cambios en el alquiler de temporada discutidos en 2026 #

El Gobierno de España anunció una regulación más estricta de los alquileres de temporada y de habitaciones en 2026.

Las medidas anunciadas incluyeron propuestas tales como:

Exigir un motivo temporal claro
Limitar el uso fraudulento de los contratos de temporada
Controles de precios más estrictos
Requisitos de contrato por escrito
Regulación del alquiler de habitaciones
Sanciones por evitar las protecciones habituales de la vivienda

Sin embargo, los anuncios políticos, los borradores de ley y la legislación aprobada no son lo mismo.

Antes de confiar en cualquier nueva norma de alquiler de temporada, compruebe si esta ha:

Sido aprobada por el Parlamento
Sido publicada en el BOE
Entrado en vigor
Sido modificada durante el proceso legislativo

La dirección política anunciada por el Gobierno puede consultarse en el resumen del Consejo de Ministros de junio de 2026.

No considere cada medida anunciada como algo ya aplicable.

15. Registro de alquileres de corta duración #

España ha introducido un marco nacional de registro y notificación digital para muchos alquileres de alojamiento de corta duración anunciados a través de plataformas online.

El marco se establece mediante el Real Decreto 1312/2024.

Puede aplicarse a:

Alquileres turísticos
Ciertos alquileres de temporada
Alquiler de habitaciones
Otros alojamientos de corta duración comercializados online

Un anuncio puede requerir un número de registro válido cuando se apliquen las condiciones legales.

Este registro no demuestra automáticamente que:

La propiedad tenga licencia legal para uso turístico
El contrato sea apto para residencia de larga duración
El registro en el padrón sea aceptado
El propietario cumpla con todas las normativas regionales

La regulación de los alquileres de corta duración también depende de la legislación de la comunidad autónoma y del municipio.

16. Alquiler de habitaciones #

El alquiler de una habitación puede ser más económico, pero los derechos y obligaciones pueden ser menos claros.

Antes de alquilar una habitación, confirma:

Quién es el propietario o quién alquila legalmente la propiedad
Si se permite el subarrendamiento
Qué zonas puedes utilizar
Cómo se dividen los gastos de suministros
Si se permite la visita de invitados
Si la limpieza está incluida
Si el propietario vive en la vivienda
Periodo de preaviso
Fianza
Posibilidad de empadronamiento
Inventario
Normas de la casa

Si el inquilino principal es quien ofrece la habitación, pide ver:

Su contrato de alquiler
Permiso por escrito para subarrendar
Información de contacto del propietario cuando proceda

Una persona no puede ofrecer legalmente derechos de los que no dispone.

17. Registro en el padrón #

El padrón registra el lugar donde vives realmente.

Normalmente, el inquilino realiza la solicitud a través del ayuntamiento local.

Los documentos posibles incluyen:

Pasaporte o TIE
Contrato de alquiler
Autorización del propietario
Autorización del inquilino principal
Documentos de la propiedad
Factura de suministros
Formulario municipal

Un propietario podría decir que el registro en el padrón "no está permitido".

Esto puede ser una señal de alerta de que:

El alquiler es informal
El contrato no refleja el uso real de la vivienda
La persona que alquila la propiedad no está autorizada
El propietario está evitando obligaciones legales o fiscales
La propiedad tiene licencia solo para otro uso

El padrón no otorga residencia de inmigración, pero es importante para muchos trámites administrativos.

18. ¿Qué debe incluirse en el contrato? #

Un contrato claro debe incluir:

Nombres completos del arrendador y del arrendatario
Números de identificación
Dirección completa de la propiedad
Descripción de la propiedad
Objeto del contrato
Fecha de inicio
Duración
Alquiler mensual
Método de pago
Fianza
Garantías adicionales
Suministros
Gastos de comunidad
Obligaciones de reparación
Inventario
Mobiliario
Plazos de preaviso
Cláusula de actualización del alquiler
Cláusula de rescisión anticipada
Datos de contacto
Firmas

Evite espacios en blanco o cambios manuscritos poco claros.

Cada parte debe recibir una copia firmada.

19. Inventario y estado de la propiedad #

Crea un inventario detallado antes de mudarte.

Debe incluir:

Muebles
Electrodomésticos
Llaves
Paredes
Suelos
Ventanas
Baños
Cocina
Calefacción
Aire acondicionado
Equipos de internet
Contadores
Daños existentes

Toma fotografías y vídeos con fecha.

Envía el registro al propietario poco después de recibir las llaves.

Estas pruebas pueden protegerte a la hora de recuperar la fianza.

20. ¿Quién paga las reparaciones? #

Por lo general, el propietario es responsable de las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en condiciones adecuadas para una vida normal, a menos que el daño haya sido causado por el inquilino.

El inquilino es normalmente responsable de:

Pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario
Daños causados por el inquilino
Daños causados por invitados
Mal uso de los electrodomésticos
Mantenimiento menor acordado contractualmente dentro de los límites legales

El propietario debería encargarse normalmente de los problemas graves, tales como:

Fallos estructurales
Averías importantes de fontanería
Seguridad eléctrica
Humedad grave causada por el edificio
Sustitución de la caldera no causada por un mal uso
Reparaciones esenciales de habitabilidad

Informe de los problemas por escrito y conserve las pruebas.

21. Suministros y otros costes #

El contrato debe especificar quién paga los siguientes conceptos:

Electricidad
Agua
Gas
Internet
Gastos de comunidad
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Tasas de basuras
Seguros
Mantenimiento
Servicio de alarma

Normalmente, el inquilino paga los suministros en función del consumo.

Algunos costes solo pueden trasladarse al inquilino cuando así se acuerda claramente y está legalmente permitido.

Solicita las facturas recientes antes de firmar.

Esto te ayudará a estimar el coste mensual real.

22. Cambio de contratos de suministros #

El inquilino puede ser capaz de:

Cambiar el titular de la cuenta
Establecer el pago por domiciliación bancaria
Cambiar de proveedor
Actualizar los datos de contacto

Antes de realizar cualquier cambio, registre las lecturas de los contadores.

No acepte la responsabilidad de las deudas contraídas antes de que comenzara su contrato.

Solicite confirmación de que las facturas anteriores están pagadas.

23. Cómo verificar al propietario #

Antes de transferir dinero, verifique que la persona que ofrece la propiedad tiene autoridad para alquilarla.

Las comprobaciones posibles incluyen:

Solicitar identificación.
Comparar el nombre con el contrato.
Solicitar una nota informativa reciente del Registro de la Propiedad.
Pedir documentación del IBI o de suministros (luz, agua, etc.).
Confirmar la autorización de la agencia.
Visitar la propiedad en persona o mediante una videollamada fiable.
Confirmar la disponibilidad de llaves y accesos.
Comprobar la dirección detenidamente.

Un extracto informativo del Registro de la Propiedad se llama:

Nota simple

Puede ayudar a demostrar la titularidad y los detalles registrados de la propiedad.

Solicítela a través del servicio oficial de los Registradores de la Propiedad españoles.

La titularidad por sí sola no garantiza que cada uso de alquiler ofrecido sea legal, pero es una comprobación importante.

24. Estafas comunes de alquiler #

El propietario está en el extranjero #

El estafador dice que vive en el extranjero y que no puede mostrar la propiedad.

Solicita dinero antes de enviar las llaves.

No pagues.

Precio muy por debajo del mercado #

Un hogar inusualmente barato en Madrid, Barcelona, Málaga u otra ciudad de alta demanda debe tratarse con precaución.

Sitio web de agencia falso #

El sitio web copia el nombre, el logotipo o los anuncios de una agencia real.

Comprueba el dominio oficial y el registro de la empresa.

Fotografías robadas #

Las imágenes son copiadas de otro anuncio.

Utiliza la búsqueda inversa de imágenes y compara las direcciones.

Pago a través de canales inusuales #

Ten cuidado con:

Criptomonedas
Tarjetas de regalo
Servicios de transferencia de dinero
Cuentas personales extranjeras
Efectivo sin recibo
Pagos a un nombre diferente

Falsa tarifa de reserva #

El estafador solicita un pago simplemente para permitir una visita.

Presión para actuar inmediatamente #

Se utilizan mensajes de alta presión para evitar que compruebes los documentos.

Pasaporte del propietario falso #

Una copia del pasaporte no demuestra la propiedad del inmueble.

La propiedad no existe #

Confirma la dirección y el edificio.

Subarriendo ilegal #

La persona que ofrece la propiedad puede ser solo un inquilino sin permiso para subarrendar.

25. Cómo pagar de forma segura #

Utilice una transferencia bancaria rastreable.

La referencia del pago debe explicar el concepto.

Ejemplo:

Depósito y primer mes de alquiler de [DIRECCIÓN COMPLETA]

No pague antes de:

Ver la propiedad
Verificar al propietario o a la agencia
Leer el contrato completo
Confirmar el importe total
Recibir las instrucciones de pago por escrito
Comprobar que el titular de la cuenta bancaria tiene sentido

Conserve:

El justificante de la transferencia
El contrato
La factura o el recibo
El anuncio
Los mensajes
Los datos de identificación del propietario
La información de la agencia

26. Contratos de reserva #

Un pago de reserva puede retirar la propiedad del mercado mientras las partes preparan el contrato de arrendamiento.

El documento de reserva debe indicar:

Dirección de la propiedad
Partes implicadas
Importe
Finalidad
Plazo para la firma
Condiciones para el reembolso
Qué ocurre si el arrendador se retira
Qué ocurre si el arrendatario es rechazado
Si el pago pasa a formar parte de la fianza o del alquiler

No pague una tasa de reserva no reembolsable sin comprender las condiciones.

27. Seguro de impago de alquiler #

Algunos propietarios utilizan seguros que cubren el impago del alquiler.

La aseguradora puede examinar:

Ingresos
Estabilidad laboral
Historial de deudas
Relación entre el alquiler y los ingresos
Documentación de residencia

La aseguradora puede rechazar a un solicitante incluso cuando el propietario esté dispuesto a alquilarle.

No se debe obligar automáticamente al inquilino a contratar seguros innecesarios ni a pagar costes que corresponden al propietario.

Pregunte:

Quién está asegurado
Quién paga
Qué cubre la póliza
Si es obligatorio
Qué datos personales se recopilan

28. Privacidad y documentos personales #

Las agencias pueden solicitar documentos sensibles.

Antes de enviarlos:

Confirme el destinatario.
Elimine transacciones bancarias innecesarias.
Añada una marca de agua.
Utilice un correo electrónico seguro o un portal de carga.
No envíe contraseñas.
No envíe números de tarjeta completos.
Pregunte cómo se almacenarán los documentos.
Pregunte cuándo serán eliminados.

Ejemplo de marca de agua:

Solo para la solicitud de alquiler en [DIRECCIÓN]

No envíe su paquete completo de identidad y datos bancarios a una persona no verificada a través de una aplicación de mensajería.

29. Qué hacer antes de firmar #

Visitar la propiedad.
Verificar al propietario.
Confirmar el tipo de contrato.
Comprobar la duración.
Comprobar la renta mensual.
Comprobar la fianza.
Comprobar cualquier garantía adicional.
Confirmar quién paga la agencia.
Confirmar los suministros y gastos de comunidad.
Preguntar si es posible empadronarse.
Leer la cláusula de actualización de la renta.
Leer la cláusula de rescisión anticipada.
Comprobar el inventario.
Hacer fotografías.
Comprobar las lecturas de los contadores.
Confirmar los detalles de pago.
Recibir una copia firmada.

30. Qué hacer después de mudarse #

Dar de alta los suministros.
Guardar el inventario.
Enviar fotografías de los daños existentes.
Empadronarse donde sea necesario.
Guardar los recibos de pago del alquiler.
Comunicar las reparaciones por escrito.
Guardar los mensajes con el propietario.
Hacer seguimiento del aniversario del contrato.
Comprobar cualquier incremento anual del alquiler.
Guardar el comprobante de la fianza.

31. Qué hacer al marcharse #

Entregar la notificación en el formato requerido.
Pagar el último alquiler y las facturas.
Organizar la inspección.
Fotografiar cada habitación.
Registrar las lecturas de los contadores.
Devolver todas las llaves.
Solicitar un documento firmado de devolución de llaves.
Proporcionar una cuenta bancaria para la devolución de la fianza.
Conservar un comprobante de su nueva dirección.
Solicitar el saldo de la fianza por escrito.

No se limite a dejar las llaves en la propiedad sin dejar constancia de ello.

32. Devolución de la fianza #

El arrendador debe devolver la fianza tras comprobar:

El estado de la propiedad
El saldo del alquiler
Los suministros
El inventario
Las llaves

Si el arrendador retiene parte de la fianza, solicite:

Explicación por escrito
Fotografías
Facturas
Presupuestos de reparación
Cálculos de los suministros

El desgaste normal no debe cobrarse como daño.

Si la fianza se retiene injustamente, los pasos posibles incluyen:

Reclamación por escrito
Burofax
Queja de consumo
Mediación
Demanda judicial
Abogado u organización de inquilinos

33. Dónde obtener ayuda #

Las posibles fuentes de ayuda incluyen:

Oficina municipal de vivienda
Autoridad regional de vivienda
Oficina de atención al consumidor
Oficina Municipal de Información al Consumidor
Asociación de inquilinos
Abogado
Servicio de asistencia jurídica gratuita
Policía (en caso de fraude)
Juzgado (para disputas contractuales)

Para problemas de consumo, utilice la información oficial del Ministerio de Consumo.

En caso de fraude urgente, conserve todas las pruebas antes de denunciar el caso.

Errores comunes #

Firmar un contrato de temporada para una vivienda permanente #

El título del contrato debe coincidir con el uso real de la vivienda.

Pagar antes de verificar la titularidad #

Una copia del pasaporte no es suficiente.

Pagar la comisión de la agencia automáticamente #

Para el alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato suelen corresponder al propietario.

Confundir la fianza legal con todos los pagos solicitados #

Pregunte para qué sirve cada importe.

No comprobar la garantía adicional #

Las garantías en efectivo de cuantía elevada pueden estar restringidas.

Aceptar un contrato verbal #

Utilice siempre un acuerdo por escrito.

No realizar un inventario #

Sin pruebas, es más difícil resolver disputas relacionadas con la fianza.

Creer que es imposible empadronarse por ser extranjero #

El padrón son los registros municipales donde reside usted realmente.

Utilizar una cifra desactualizada del índice de referencia del alquiler #

Consulte el índice oficial para conocer el mes de actualización correcto.

Tratar las propuestas gubernamentales como si fueran la ley vigente #

Confirme su publicación en el BOE.

Consejo final #

La solicitud de alquiler más segura no siempre es la que ofrece el pago por adelantado más alto.

Es aquella en la que:

El propietario está verificado.
El tipo de contrato coincide con el uso real de la vivienda.
Cada pago está detallado por escrito de forma clara.
La fianza cumple con la ley.
Los gastos de agencia están explicados.
El estado de la propiedad está documentado.
Se han tratado temas como el padrón y los suministros antes de la firma.
Los pagos son trazables.
Ambas partes reciben un contrato firmado.

Para la mayoría de los expatriados que buscan un hogar permanente, un contrato normal de vivienda habitual ofrece una protección más sólida que un acuerdo de temporada o turístico.

No acepte un contrato inferior solo porque la agencia diga que los extranjeros no pueden recibir un contrato de arrendamiento normal.

El contrato correcto depende de cómo se vaya a utilizar realmente la propiedad, no solo de la nacionalidad del inquilino.